Louer pendant les JO : pourquoi la prudence est-elle de mise ?

Du 26 juillet au 8 septembre 2024, les Jeux Olympiques et Paralympiques de Paris devraient attirer 15,3 millions de visiteurs, dont plus de 2 millions auront besoin de se loger. Face à la forte demande, certains groupes hôteliers n’ont pas hésité à multiplier leur prix par 10… de quoi attiser la convoitise de nombreux particuliers qui envisagent de louer leur logement à prix d'or sur les plateformes de locations de meublés de tourisme.

Mais attention à l’effet d’aubaine : louer son logement à des inconnus pour une courte durée n’est pas sans risques ni contraintes. Voici les points qui doivent attirer votre attention :

- Si votre bien est situé en copropriété, vérifiez attentivement que votre règlement de copropriété n’interdit pas la location saisonnière. S’il contient une clause réservant l’immeuble à l’habitation, vous devez impérativement respecter la destination des lieux. Sinon, le syndicat des copropriétaires a la possibilité de saisir les tribunaux et d’obtenir une cessation de votre activité de location non conforme au règlement.

- Check-in et check-out, ménage, maintenance, blanchisserie, gestion des incidents, communication avec les locataires, sélection des voyageurs, optimisation des prix en fonction de la période… contrairement à la location classique, la location saisonnière nécessite beaucoup de temps, et vous devrez être sur place pour assurer cette intendance.

- La location à court terme est de plus en plus concurrentielle, surtout pendant la période des JO. Pour que votre propriété se distingue des autres sur les plateformes en ligne, il faudra soigner la décoration et l’ameublement, sans oublier les nombreux articles que vous devrez acheter pour équiper la cuisine et la salle de bain… ce qui représente un budget conséquent.

- Vol, détérioration du mobilier, ou encore dommage électrique sur l’électroménager… Le turn-over important de locataires durant la période des JO renforce ces risques locatifs. Mais attention : les dommages causés dans le cadre d’une location saisonnière ne sont pas toujours couverts par les contrats d’assurance habitation, et les garanties « hôte » proposées par les plateformes de locations ne sont pas une assurance en tant que telle. De plus, en cas d’incident, la plateforme privilégiera toujours un règlement à l’amiable avec le locataire. Il faudra donc vérifier que votre assurance habitation prend en charge tous les dégâts causés lors d’une location de courte durée ou souscrire une assurance propriétaire non occupant, ce qui aura évidemment un coût.

- Les loyers perçus dans le cadre de la location de meublés touristiques entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme pour les locations meublées de longue durée. Or depuis la promulgation de la loi de finances pour 2024, la fiscalité est devenue moins avantageuse pour les propriétaires-bailleurs qui bénéficient du régime micro-BIC : l’abattement forfaitaire sur le montant des recettes brutes a été réduit de 50 à 30%.

- Vous avez décidé de louer votre résidence secondaire en meublé touristique pendant les JO ? Cela constitue un changement d’usage au sens du code de la construction et de l’habitation dès le premier jour de location. En effet, dans le cadre d’une location de courte durée à la journée, à la semaine ou au mois, les locataires sont seulement de passage, ce qui signifie que l’usage de votre bien devient commercial. Vous devez donc obtenir une autorisation de la mairie pour modifier l'usage de votre logement en meublé de tourisme avant toute mise en location pendant les JO, sous peine d’écoper d’une amende de 5000 euros.

Attention : cette démarche ne vous concerne pas si le bien mis en location constitue votre résidence principale, mais dans ce cas vous ne pourrez pas le louer en tant que meublé de tourisme plus de 120 jours par an. Au-delà de ce seuil, votre location sera également soumise aux règles de changement d’usage.

- Vous êtes tenté de mettre fin au bail de votre locataire avant la période des JO en prétextant vouloir y habiter ou y loger un proche, en vue de pouvoir louer à des touristes ? Sachez que les congés pour reprise sont strictement encadrés par la loi. Si votre locataire s’aperçoit que le motif de congés est frauduleux, par exemple en voyant une annonce de location de votre bien, il peut saisir les tribunaux pour obtenir réparation.

-Enfin, louer votre bien en meublé touristique, appauvrira l’offre sur le marché locatif privé, déjà sous tension. En effet, il est de plus en plus difficile aujourd’hui de trouver un logement à la location.

Par Par Marie-Laure Hardy